Do 8% na inwestycji w mieszkania na wynajem w Property Value

Jednym z porzuconych tematów na blogu była inwestycja w nieruchomości. Rok temu omawialiśmy sobie program Agrofortis, w którym możemy rzekomo zdobyć Akt własności już za 15% wartości. Był to cały cykl artykułów, którego początek zainteresowani znajdą tutaj.

Tematyka Agrofortis zakończyła się gdy dostałem możliwość wykupu mieszkania na własność za 10% wartości. Wkrótce potem okazało się, że miasto podwyższyło wartość wykupu do 30%, o czym była mowa w artykule Kupuj mieszkanie lub spadaj.

W ubiegłym tygodniu po 7 miesiącach oczekiwania dostałem wstępny rachunek za wycenę. Temat sam się przypomniał, jest więc okazja do omówienia innego programu, w którym za 30.000 zł możemy nabyć mieszkanie na wynajem.


Według firmy oferującej takie rozwiązania realny zwrot z inwestycji wynosi średnio 6.50%, zaś w dużych miastach wynosi 7-8%. Stawki są więc nieco niższe od innych tego typu inwestycji omawianych na tym blogu.

Źródło propertyvalue.pl

Spółka reklamuje się tak:
Projekt Property Value powstał z myślą o Tobie, czyli osobie, która nie posiada wystarczających środków na zakup nieruchomości, nie chce ponosić ryzyka związanego z administrowaniem lub po prostu nie ma czasu na zarządzanie lokalem, ale chce korzystać z przywileju inwestowania zamożnych ludzi.

Nie czarujmy się. Gdziekolwiek zobaczymy słowa "nie chce ponosić ryzyka, nie ma czasu, ale chce korzystać" i zgarnąć dużo w zamian, to trzeba się zastanowić kto tu kogo nabiera i nastawić się na opłaty. Najczęściej będą to opłaty ukryte, lub wliczone tak by nie odstraszać potencjalnych inwestorów, ale nie oczekujmy niczego za darmo.

Spółka zresztą w reklamie nie ukrywa i nawet pogrubia następujące informacje: 
Koszty związane z rozpoczęciem inwestycji są ogromne i często pomijane. Chodzi nie tylko o koszty mieszkania, na co można zaciągnąć kredyt. Główne zaangażowanie, jakie należy ponieść to czas, jaki musimy poświęcić na analizę rynku, lokalizacji, na czyim gruncie stoi budynek, czy szukaniu optymalnego mieszkania patrząc na ważny wskaźnik zwrotu z inwestycji – czynsz netto/cena mieszkania.

Później musimy włożyć sporo energii w urządzenie takiego mieszkania pod wynajem, w znalezienie najemców, w ich comiesięczną obsługę (ściąganie płatności, ponaglenia, spisywanie liczników, awarie itd.).

Firma zatem w końcu mus zrobić tę analizę, urządzenie oraz obsługę. Oczywiście spółka może argumentować obiecaną stopę zwrotu w podobny sposób do emitentów obligacji: mamy tak dużą stopę zwrotu z inwestycji, że owe 6,5-8% możemy bez problemu zapewnić dla każdego.

Źródło propertyvalue.pl

Zgoda. Ale w przypadku obligacji jednym z kluczowych parametrów jest czas trwania inwestycji. Poza Getin nigdy nie zdecydowałem się na zakup papierów o terminie zapadalności dłuższym niż 2 lata. A jak się okazuje w takim stosunkowo niedługim okresie wszystko może się wydarzyć, o czym świadczy niedawny artykuł Gra nerwów czyli eKancelaria pod ścianą.

Dlatego najbardziej zniechęcającym parametrem inwestycji wydaje się być horyzont czasowy. Spółka zaznacza, że najkorzystniejsze efekty uzyskuje się w perspektywie 15 lat. To zdecydowanie zbyt długi horyzont by cokolwiek prorokować, gdyż w takim okresie wydarzyć się może praktycznie wszystko.

Co więcej Property Value nie jest to jakimś pionierem w swojej dziedzinie, który już na start wyrobi sobie przewagę nad rynkiem. Rynek wynajmu mieszkań ma już silną konkurencję, a na blogu omawialiśmy już kilka tego typu inwestycji.

Najbardziej znana jest bez wątpienia Czerwona Torebka. Zainteresowani mogą zajrzeć do poprzednich artykułów:
Czerwona torebka czyli 8% rocznie przez okres 15 lat
8% zysku na inwestycji w mieszkanie w Condo system
9% zysku w Sun & Snow - czy już czas na wakacje

Podsumowanie można znaleźć w artykule 
Inwestycja w lokale czyli oni rozwalą, my posprzątamy a ty bierz kasę

Z pewnością dużym plusem jaki ma do zaoferowanie Property Value jest stosunkowo niska minimalna kwota inwestycji. Wynosi ona 30.000 zł i za nią nabywamy udziały w spółce. Dla porównania Czerwona torebka wymagała minimum aż 350 tys zł.
 
Teoretycznie zatem jest to sposób na dywersyfikacje portfela. Nie musimy się martwić o to czy mieszkanie jest wynajęte czy nie, czy lokatorzy płacą czy nie. To ryzyko firma bierze na siebie.

Pytanie zasadnicze jest jednak podobne do emitentów obligacji. A co jeśli sama spółka się przeliczy? Wszystko jest przedstawiane jakby spółka była królem Midasem, który wszystko czego dotknie zamienia w złoto. Tymczasem w ciągu 15 lat może nastąpić niejeden kryzys i co więcej wydaje się to bardzo prawdopodobne.

Owszem można argumentować o różnego rodzaju zabezpieczeniach: aktach notarialnych, wpisie na rzecz inwestora w Księdze Wieczystej. Ale historia z obligacjami zabezpieczonymi, których emitenci mają kłopoty uczy, że taka droga to bramy do piekieł pozwów, sądów i kancelaryjnych przepychanek w walce o udziały inwestora. A komu to potrzebne?