Inwestycja w lokale czyli oni rozwalą my posprzątamy a ty bierz kasę

W ubiegłym tygodniu omówiłem wstępnie inwestycję w lokale w artykule Czerwona torebka czyli 8% rocznie przez okres 15 lat. Przedstawiłem tam tylko wstępne informacje na temat tej inwestycji, dziś czas rozwinąć ten temat.

Co zatem mamy gwarantowane? Zdaniem firmy umowa jest niezależna od czynników zewnętrznych. Oznacza to, że nawet jeżeli będą problemy z najemcami nieruchomości,  firma i tak gwarantuje nam dość atrakcyjną stopę zwrotu.

Brzmi na tyle dobrze, że można klaskać. Panowie bowiem gwarantują dobry zysk na dłuuuugie lata w momencie gdy wszystko idzie w dół, ludzie w panice nie bardzo wiedzą czy trzymać dalej w banku pieniądze czy dać się skusić na struktury, o przykładowej piszę dziś na FpG, czy znów zaufać funduszom czy też od razu iść na giełdę gdzie teraz obiecuje się złote góry. Będzie hossa kupuj, kupuj, kupuj, piszą wszędzie wokół - stąd mój poniedziałkowy artykuł o Duchu rynku finansowego.

Ale poza biciem brawo trzeba przede wszystkim spojrzeć krytycznie na te ponętne obiecanki. O wątpliwościach co do braku podatku belki już pisałem ostatnio. Cóż więcej obiecują 'torebkarze'?

Realny wzrost wartości nieruchomości
Bardzo mało przekonujący punkt. Owszem na plus można uznać fakt, że obecnie mieszkania i ogólnie nieruchomości spadły znacznie na wartości i wydaje się, że warto je kupować. Ale fakt spadku wartości mieszkań i to od dłuższego czasu pokazuje, że nieruchomości nie są antidotum na wszystko. Także mają swoje wzloty i upadki. A kto wie jaka będzie wartość naszej nieruchomości za 5, 10 czy 15 lat? 

W 2006 uwierzyłem w mit o nieruchomościach co opisałem w artykule inwestycja w gruzy czyli jak ratować stratne inwestycje. Pięć lat później wziąłem się mocno za odrabianie strat i od tej pory mam duży sceptycyzm w tym zakresie.

Tendencyjny wykres Źródło: czerwonatorebka

Operator zarządza aktywami
Rzecz która jest bardzo podejrzana. Operator daje gwarancję terminowej wypłaty środków inwestorom a więc owe 8% jak anioł stróż. A z drugiej strony do jego obowiązków należą: znalezienie lokatorów, egzekwowanie od nich opłat, pokrywanie kosztów remontów. 

Brzmi jak w bajce. Facet od czarnej roboty będzie ciągle szukać klientelę a jak ją w końcu znajdzie, to będzie ich nawiedzać tak długo aż zapłacą wszystko jak należy i pewnie do ostatniego grosza. Jak ich nie znajdzie to trudno, będzie dopłacać do interesu nas ma to nie interesować. My mamy tylko brać odsetki. A jak lokatorzy coś rozwalą w wyniku kłótni to operator zadba o wszystkie remonty i posprząta wszystkie brudy. Nas to też nie musi interesować. 

Nasza rola jako inwestorów ogranicza się do jednego, do zgarniania zysków. Problemy operatora nie powinny nas nic obchodzić, my mamy odbierać kasę która będzie zawsze bez względu na to czy będzie pożar, piorun trzaśnie w nieruchomość, podłożą bombę czy będzie tam trzęsienie ziemi.

Fajnie byłoby uwierzyć w realność obietnic. Nie robimy nic a kasa i tak jest nawet jak będzie armageddon. Zatem w rozmowie z konsultantem firmy zapytałem 'Co się stanie w przypadku bankructwa firmy Czerwona torebka?'. Nie oszukujmy się jest to możliwe tym bardziej, że spółka bierze na siebie wszystkie potencjalne problemy. A te lubią się pchać gdzie są najmniej spodziewane.

Pominę pochwały konsultanta jaka to firma solidna, jakie świetlane perspektywy ma przed sobą a złote góry dla inwestorów. Byłem nieugięty: Co będzie jak świetlaną firmę szlag trafi? W końcu ma w nazwie słowo czerwona. Po dłuższej chwili usłyszałem 'Będzie Pan właścicielem nieruchomości'.

Aha. Będziemy właścicielem nieruchomości prawdopodobnie w niechcianym miejscu w pasażu innych czerwonych torebek. Zapewne pomalowanym graffiti, z wybitymi szybami przez ludzi którym firma się w przyszłości nie spodoba. Kto wtedy będzie płacić za remonty?