środa, 21 maja 2014

Kupuj mieszkanie albo spadaj czyli kulisy nowej uchwały mieszkaniowej


Właśnie wpadł mi w ręce pdf w którym zostały opisane dokładnie procedury postępowania w przypadku wykupywania mieszkania na własność. Lektura zjeżyła mi nieco włosy na głowie i myślę, że część z wniosków przyda się niejednemu czytelnikowi.

Miasta są zadłużone o tym wie chyba każdy. Jednym ze sposobów finansowania miejskich funduszy jest sprzedaż mieszkań z określoną bonifikatą. Dzięki temu możemy zakupić mieszkania za ułamek ceny

Pytanie jednak pozostaje czy ma to jakikolwiek sens? Jeśli ktoś nie planuje w życiu przeprowadzki, ma stałą pracę praktycznie pod nosem, wtedy zakup mieszkania raczej mija się z celem. W końcu wywali niemałą kasę na papierek, a mieszkanie na tym nijak nie zyska.


W dalszym ciągu będą to te same 4 ściany, te same położenie lokalu, ten sam problem z ogrzaniem w zimę, mało tego taki sam czynsz do zapłacenia. Słowem nie zmienia sie kompletnie nic. Jedyny komfort to świadomość, że po 5 latach takie mieszkanie można sprzedać na rynku wtórnym. Jaka jednak jest użyteczność tego rozwiązania dla kogoś, kto i tak nie planuje sprzedaży?



Problem jest podobny do obligacji. Po co kupować obligacje notowane na Catalyst, jeśli nie planuje się ich sprzedaży w trakcie ich trwania? Jeśli emitent jest solidny, płaci terminowo odsetki i osiąga coraz większe zyski, to o takich obligacjach można wręcz zapomnieć. 

Gdy w 2012 roku okazało się, że mieszkania w moim bloku można zakupić, mało kto zainteresował się kupnem. Miasto zaoferowało bonifikatę w wysokości aż 90%, mimo to w mojej klatce jedynie 1/3 lokatorów zdecydowała się na złożenie wniosku o wykup mieszkania. Pozostałe 2/3 wyszło z założenia po co wywalać w błoto 10 tysięcy złotych, skoro i tak tu będę mieszkać i nie planuję żadnej przeprowadzki.

Byłem wśród mniejszości czyli wśród osób, które złożyły wniosek o wykup. Niestety z przyczyn ode mnie niezależnych wniosek został anulowany, a cała procedura wyceny wartości i przyznania prawa do pierwokupu została zamknięta.

Większość wniosków nie zostaje zrealizowanych

Złożyłem zatem wniosek ponownie. Wstępna weryfikacja w ADM, polegająca na sprawdzeniu terminowej płatności czynszu, nie przysporzyła żadnych problemów. Dostałem jednak pismo z Wydziału Mienia informujące o zmniejszeniu bonifikaty o 20 punktów procentowych z zapytaniem czy sprawa ma się toczyć dalej i przekazać mieszkanie do ponownej wyceny.

10% wartości mieszkania to stosunkowo mało i jest do zaakceptowania. 30% wartości mieszkania to już dość duża kwota, zważywszy fakt, że i tak mieszkamy w tym samym mieszkaniu i po wykupie nic się nie zmienia. 

Zainteresowało mnie jednak, co było tego powodem. Drążąc temat dotarłem do Uchwały Rady Miasta, w której czarno na białym opisano Wieloletni program zasobem mieszkaniowym na lata 2014-2018

W uchwale tej czytamy: 
Jeżeli najemcy lokali mieszkalnych w tych budynkach nie skorzystają z prawa
pierwszeństwa w ich nabyciu, to należy założyć, iż przy wykorzystaniu rozwiązania prawnego umożliwiającego wypowiedzenie tytułu prawnego na mocy art. 21 ust. 4 ustawy do 2018 r. będzie konieczne zapewnienie lokali zamiennych dla rodzin niezainteresowanych wykupem mieszkania.


Aha. Nikt nie poinformował mieszkańców, że jeśli nie wykupią mieszkania na własność to po prostu dostaną lokale zastępcze, a mieszkanie i tak pójdzie na sprzedaż. Na klatce schodowej pojawiła się tylko na jakiś czas informacja: Niniejszy budynek jest wystawiony na sprzedaż, lokatorzy zainteresowani wykupem powinni złożyć odpowiedni wniosek w ADM.
 
Większość lokatorów zobaczyła to ogłoszenie, chociaż przypuszczam że i tak nie każdy, i po prostu dała sobie spokój. W międzyczasie okazało się, że mieszkania podrożały ponad 200% w ciągu jednego roku o czym zresztą dalej nikt nie wie. Nikt też sobie nie zdaje sprawy z tego co się stanie za kilka lat, gdy mieszkania zostaną wystawione na sprzedaż.

Sprawdza się powiedzenie nieznajomość prawa nie zwalnia z jego przestrzegania. Dziś praktycznie nikt z lokatorów nie wie, że ceny mieszkania ciągle rosną i to w zastraszającym tempie. Zwłoka powoduje rosnące koszty zakupu. Kto pierwszy złożył wniosek ma za 10 tys mieszkanie na własność, reszta dowie się za kilka lat, że będzie być może eksmitowana.

Ciąg dalszy:  Nie kupiłeś trafisz na przetarg czyli czarna lista lokatorów do odstrzału

16 komentarzy:

  1. Nie rozumiem jak adm. może wystawić na sprzedaż budynek z mieszkaniami własnościowymi ? Przecież właściciel mieszkania jest jednocześnie współwłaścicielem części budynku. Tym bardziej jeżeli ma założoną księgę wieczystą.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To są budynki komunalne przeznaczone do sprzedaży zameldowanym lokatorom posiadającym umowę najmu. Kto taką umowę posiada i nie zalega z płatnościami może wnioskować o wykup mieszkania na własność.

      Usuń
  2. Pisanie, że osoba zamieszkująca dane mieszkanie nie odczuje różnicy po jego wykupie jest dla mnie niezrozumiałe.
    Po pierwsze to o czym tu pisałeś jeśli kopiło się mieszkanie to masz większa pewność, ze nikt Cię z niego za rok czy dwa nie wyrzuci.
    Po drugie przy każdym remoncie nie trzeba się pytać przy każdym remoncie czy mogę pomalować ściany lub położyć płytki.
    I na koniec dziwne, że czynsz nie zmalał. Ja po wykupie przeszedłem pod skrzydła wspólnoty mieszkaniowej co się wiązalnio z obniżeniem opłat o 15%.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Wszystko zależy od polityki miasta. Ja już wiem, że nie tylko czynsz nie zmaleje ale będzie gwałtownie rosnąć. Ustawa zawiera wyszczególnione punkty co wpływa na wzrost czynszu.

      Mało tego planowany wzrost czynszu jest o... 100%. Używając języka urzędowego:
      Aktualnie stawka bazowa kształtuje się na poziomie 1,54% wartości odtworzeniowej 1 m kwadratowego powierzchni użytkowej w skali miesiąca.

      W dalszej części czytam, że docelowo stawka bazowa nie może być mniejsza niż 3%.

      Usuń
    2. No właśnie: CZYNSZ. A będąc włascicielem nie płacisz czynszu, tylko ponosisz koszty utrzymania nieruchomości, które zwykle są mniejsze. Nikt nie zarabia na tym, że tam mieszkasz. Ewentualnie przychody ma wspólnota, czyli Ty, bo masz w tej wspólnocie swój udział.

      Usuń
    3. Nieprawda. Sąsiadce z naprzeciwka udało się wykupić mieszkanie na własność. I płaci mniej więcej taki sam czynsz jak ja.

      Usuń
    4. Po wykupie mieszkania nie ma czegoś takiego jak czynsz. Są koszty utrzymania nieruchomości, opłata remontowa czy opłaty za wywóz nieczystości czy wodę. Proponuje szybciutko zakładać wspólnotę, wtedy tylko mieszkańcy Twojego bloku będą decydować ile będą płacić.

      Usuń
    5. Zapomnij o czymś takim. Większość rodzin nie stać na zakup mieszkania nawet za ułamek ceny. I im później złożą wniosek, tym trudniej im będzie. Wiele z nich nawet bez prawa do własności ubiega się o dofinansowanie do czynszu, który jest dla nich za drogi. W efekcie można jedynie pomarzyć o czymś takim, jest to jednak zupełnie nierealna sytuacja

      Usuń
  3. Właściciel mieszkanie może i nie planuje zmiany pracy, ale sytuacja ekonomiczna może zmusić pracodawce do rozstania się z pracownikiem. A wtedy jak kupiłoby się takie mieszkanie za grosze, można je sprzedać po cenie rynkowej - czyli zarobić, a samemu przenieść się do innego np. mniejszego kupionego lub wynajętego.

    Jak kto ma dzieci, zawsze może wykupić mieszkanie, żeby w przyszłości miały je dla siebie.

    Wypowiedzenie umowy właśnie to jest największy minus najmu.

    OdpowiedzUsuń
  4. polcan --> dla miasta utrzymywanie mieszkań komunalnych to koszt, więc nie dziwmy się, że chcą się go pozbyć. Moja sugestia jest prosta - wykupić nawet za 50% wartości! Bo za chwilę wejdzie czyściciel kaminienic i najpierw będzie czynsz "rynkowy" a później kulturalne, wypierd ...ć!
    polcan --> jak za 30% to kupuj, najwyżej pozbędziesz się go, jeśli wychodzisz z założenia że mieszkanie to niepotrzebny koszt

    pozdrawiam,
    zdezintegrowany

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Przedtem wychodziłem z założenia, że kasa przeznaczona na zakup mieszkania może pracować dla mnie zamiast zasilać budżet miasta. W końcu przykładowo od 30.000 zł nie jest trudno rok w rok powiększać kapitał o 2-3 tysiące.

      Teraz rozważmy wiek budynku. Został zbudowany bodaj w 1955 roku o ile mi wiadomo. Czyli ma blisko 60 lat. Osoba która nie kupiła tego mieszkania na rynku pierwotnym zarobiła teoretycznie grubo ponad 120 tys zł. Mieszkania były bowiem darmowe.

      Niestety czasy się zmieniają. Koszt wykupu rośnie szybciej niż potencjalne zyski z inwestycji. Stąd praktycznie wybór jest prosty.

      Usuń
  5. Ciekawy artykuł. Nie sądziłem że jak ktoś nie wykupi mieszkania to można go wtedy przenieść do innego. Takie chore prawo to chyba tylko w Polsce

    OdpowiedzUsuń
  6. grzesiek -->
    właścicielem mieszkania jest miasto, prawo było by chore gdyby właściciel nie mógł swobodnie zarządzać swoim mieniem,

    zdezintegrowany

    OdpowiedzUsuń
  7. Ja bym jeszcze powiedział, że nieznajomość prawa szkodzi. Jeśli miasto jest właścicielem to może robić wszystko. Inna sprawa, że ludzie powinni być w jakiś sposób chronieni, a już na pewno dobrze informowani o swoich prawach i obowiązkach.

    OdpowiedzUsuń
  8. Żeby uniknąć wszystkich problemów dotyczących własności mieszkania, najlepiej skorzystać z usług sprawdzonych deweloperów. Przy pomocy odpowiednich specjalistów unikniemy wszelkich nieprzyjemności. Zanim podejmiemy decyzję o nowym mieszkaniu trzeba trzeba ją kilka razy przemyśleć. :)

    OdpowiedzUsuń
  9. Zgadzam się z przedmówcą. Trzeba się poważnie zastanowić przed zakupem mieszkania i wszystko dobrze przeanalizować. Ja niestety tego nie zrobiłam i nie jestem zadowolona z zakupu mieszkania we Wrocławiu. No ale człowiek całe życie się uczy.

    OdpowiedzUsuń