Opisane wczoraj 90% zysku z zakupu mieszkania na własność nie jest wbrew pozorom taką super okazją za jaką się ją powszechnie uważa. Wszystko zależy od tego co zamierzamy zrobić z naszym mieszkaniem i jakie są nasze plany życiowe, a to już wygląda inaczej u każdego z nas.
Chociaż mieszkania w moim bloku są do wykupu dla każdego najemcy, to jednak zaledwie 20% lokatorów zdecydowało się na zakup mieszkania na własność. Reszta z różnych względów postanowiła tego nie robić. Czy oznacza to, że życiowa okazja ucieka im koło nosa?
Lokator nie ma obowiązku wykupu mieszkania. Jeśli chce może to zrobić składając wniosek o wykup i poddając się stosownej procedurze. Oczekiwanie na firmę dokonującej wyceny trwa około pół roku, kolejne 3 miesiące trwa oczekiwanie na zgodę na zakup. Zatem po 9 miesiącach oczekiwania możemy dopiero dokonać zakupu.
Procedura nie zawsze musi się udać. W momencie śmierci głównego najemcy całą procedurę diabli biorą i wszystko przepada. W takim przypadku ma zastosowanie tak zwane przeniesienie prawa najmu. Więcej na ten temat możecie znaleźć tutaj.
Pytanie zasadnicze jest jednak czy warto kupować mieszkanie na własność, nawet za 1/10 jego wartości. Wydaje się, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Sens kupna jest uzależniony od naszych planów życiowych.
Wariant I - brak planów zmiany miejsca zamieszkania
W takim przypadku kupno mieszkania praktycznie nic nie wniesie poza spokojem ducha. W dalszym ciągu trzeba płacić czynsz, a wszystko wygląda tak samo jak przedtem. Poza oczywiście zapłatą środków, które mogłyby pracować dla nowego właściciela.
Policzmy szybko przykładowy koszt kupna. W podmiejskim osiedlu koszt zakupu mieszkania zależy od typu budownictwa i tak:
- w starym budownictwie wynosi 1950 zł/m2
- w nowym budownictwie zaś 2500
zł/m2
Zakupione mieszkanie nie będzie przynosić stałego dodatkowego zysku, jeśli nie mamy zamiaru go sprzedać w przyszłości. Jeżeli mamy blisko do pracy, wszystko co trzeba w zasięgu ręki, praktycznie nie ma potrzeby kupowania na własność celem zamrażania środków, które mogłyby pracować dla nas.
Tymczasem zainwestowanie 13.000 zł w obligacje oprocentowane na 10%, a tyle wynoszą obecne stawki dobrych obligacji, daje inwestorowi zysk rzędu 1158 zł po roku. Nie mówiąc już o reinwestycji odsetek. W skali 10 lat robi się nam porządna kwota, a w dłuższej perspektywie zyski są jeszcze większe.
Co więcej takie podejście pozwala także na kontrolowanie bieżących wydarzeń. W końcu jeśli zarządca nieruchomości nagle zażąda wykupu od tych mieszkańców, którzy jeszcze tego nie uczynili, można to zrobić bez problemu sprzedając na giełdzie stosowną ilość obligacji. W ten sposób mamy optymalizację dochodu dopasowaną do sytuacji na rynku.
Wariant II - niezadowolenie z miejsca zamieszkania
Inna sprawa, gdy nie jesteśmy zadowoleni z miejsca gdzie mieszkamy. Tracimy mnóstwo kasy i czasu na codzienny dojazd do pracy, marzy nam się dom, czy większe mieszkanie w innym mieście. Wówczas zakup obecnego mieszkania na własność z chęcią jego późniejszej odsprzedaży ma jak najbardziej sens, pozwala bowiem istotnie zredukować wysokie koszta zakupu mieszkania w większym mieście.
 |
| Źródło: bankier.pl |
Wczoraj na portalu bankier.pl ukazał się artykuł raportujący rynek mieszkań na marzec 2014. Wynika z niego, że ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane w zależności od województwa. Rozbieżność jest tutaj bardzo duża: od Łodzi gdzie ceny są nieco poniżej 4.000 zł a więc blisko dwukrotnie większe, do ponad 8.000 zł w Warszawie czyli blisko 4x drożej.
Przedstawiony powyżej podział wydaje się sensowny. Ale niestety nie musi być prawdziwy w przyszłości, życie jest bowiem nieprzewidywalne. To co dziś nam się podoba niekoniecznie musi takie być przez całe życie. I to co dziś jest okazją, wcale nie będzie trwać wiecznie.
Być może stracimy pracę i nowa znajdzie się w zupełnie innym miejscu. Być może zmieni się prawo i niebawem nie będziemy mogli zakupić mieszkania za 1/10 wartości. Być może zmieni się prezydent miasta, który będzie szukać środków na łatanie dziury budżetowej i wyda nowe rozporządzenie o obniżeniu stawki dofinansowania, lub całkowicie ją zlikwiduje.
w starym budownictwie wynosi 1950 zł/m2
OdpowiedzUsuńw nowym budownictwie zaś 2500 zł/m2
100 km na wschód od Warszawy, cena mieszkania w bloku z lat 70-80 tych za m2 to około 3200 - 3600 zł
wiec nie wiem czy to stare budownictwo - powiedzmy średnie?
Zakup mieszkania gdy są dzieci daje taki plus, że dzieci będą już miały uregulowane sprawyw i przyszłości
będą mogły takie mieszkanie np. wynająć za X lat.
Polcan napisałeś:10.000 zł lub 13.000 zł, chyba 100.000 lub 130.000 zł?
I tu: Tymczasem zainwestowanie 13.000 zł - 130.000zł
A wykupując mieszkanie można je wynająć np. studentom za 1500 zł dla 3 os. lub za 2000 zł dla 4 os.
i co miesiąc jest w niebo więcej.
Sam na studiach mieszkałem w taki za 1,5k zł w 2 os. w Warszawie, a w bloku obok w podobnym mieszkaniu
było około 7 osób gdzie już przy 4 jest ciasno. Ale po 300-400 zł każa płaciła i właściciel mial 2100-2800 zł zarobku co miesiąc na tym.
Więc gwoli ścisłości stare budownictwo bo budynki z lat 50tych, nowe z lat 80tych ubiegłego wieku.
UsuńNapisałem 10.000 zł lub 13.000 zł gdyż taka jest cena zakupu po rabacie 90% jaką przyznaje miasto. Tyle zatem traci osoba, która decyduje się na zakup.
Dzieci niczego nie zmieniają.Czy kupisz dziś za 13.000 zł czy za ileś lat nie ma różnicy. Na dzień dzisiejszy wiem, że mogę zakupić mieszkania kiedy chcę a więc choćby za 10 lat. Czyli teoretycznie mogę dokonać zakupu za 10 lat a przez ten czas środki mogą pracować.
Ryzyko jest w zmianie ustawy dotyczącej wielkości dofinansowania oraz zmianie cen na rynku wtórnym. Nie przewiduję przeprowadzki w najbliższym czasie, więc zakupu problem jest.
Co do wynajmowania to polecam Ci zajrzeć czasami na bankier.pl gdzie czasami można znaleźć ostrzegawcze artykuły typu na lokatach zarobisz więcej niż na wynajmie mieszkania. Jak trafisz na normalnych ludzi zarobisz w miarę dobrze, jak na problematycznych, będziesz sam mieć problemy.
Druga rzecz to posiadanie mieszkania w dogodnym miejscu. Nie każdy ma wolne lokum blisko uczelni.
Można zarobic na wykupie mieszkania, nawet jeśli się go nigdy nie sprzeda. Nie wiem jak jest w Twoim przypadku, ale ja, po wykupie swojego, zacząłem MNIEJ PŁACIĆ. Wszystkie opłaty eksploatacyjne zostały, ale nie płacę już czynszu - czyli opłaty za to, że miasto dało mi miesce do spania. Na dzień dobry dostałem jakieś 150 zł mniej do zapłacenia miesięcznie (po odliczeniu podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu). W perspektywie 12 lat szacuję, że zaoszczędziłem (więc zarobiłem) ponad 20 tys., a za mieszkanie wraz z opłatami za notariusza i innymi złodziejskimi daninami - zapłaciłem ok. 15 tys.
OdpowiedzUsuńDziwię się wszystkim, którzy mogli, a nie wykupili.
Pozdrawiam,
yks.
Mogłem a nie wykupiłem z powodów zawartych w artykule. Cała procedura przepadła po śmierci głównego najemcy.
UsuńZ ciekawości zapytam sąsiadów, którzy mają już mieszkanie na własność, jak to jest, jak tylko "będę na chodzie".
Bzdury jakieś, wykup mieszkania w bloku 50m2 na własność w moim mieście powyżej 200tys mieszkańców to były koszty rzędu 4-6tys. Jak ktoś miał "książeczkę mieszkaniową" (dawne miliony) to zapłacił do 2tys bo była premia gwarancyjna (gdyby wypłacić bez wykupu to była warta premia/2 minus jedno zero).
OdpowiedzUsuńZobacz jeszcze raz artykuł, to są średnie ceny, a nie ceny z Twojego miasta.
Usuń